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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

学方言、手绘巡线地图 南宁铁警“接地气”保春运安全******

　　莫献忠对欲穿行大桥的村民进行劝导。　吴骆霞　摄

　　中新网南宁1月12日电(胡宏)警察、“水手”“绘图师”都是他的职业，他用自己接地气的做法守护着千年古镇扬美附近的铁路运输安全，今年春运是他坚守的第13个年头。

　　莫献忠是南宁铁路公安局南宁公安处南宁南站派出所的一名线路民警，2010年他来到扬美警务区，这里毗邻扬美古镇，每当高铁驶过古镇，现代与传统便在这里相遇。

　　莫献忠走在扬美古镇街上。　胡宏 摄

　　莫献忠管辖铁路线路43公里，横跨几十个自然村，点多线长并且学校众多，最近的一所学校距离铁路只有40米。特别是27公里长的老南昆线，多为低路基，沿线村民为了方便日常生活劳作，经常会横跨线路。

　　走村串户开展安全宣传自然成为莫献忠工作中的重要内容。作为“外来户”，不懂方言成了莫献忠开展工作的第一个“拦路虎”，于是他就把护路队员当“老师”，一字一句地向护路队员学，从说话开始慢慢融入当地群众当中。

　　“开展群众工作，不能光讲法律，要多站在他们的角度去帮助他们解决实际问题。”莫献忠说。

　　莫献忠到村民农场开展安全宣传。　胡宏 摄

　　2018年，村民反映村口主要铁路交通涵一下大雨就积水，行人车辆都无法通过。莫献忠立即将情况上报并争取相关部门的支持，在涵洞中修建了一条“高基”步道，即便遇到下雨积水也能使村民安全通过。

　　渐渐地，穿着一身警服，操着一口“土话”的莫警官变成了村民口中的“老莫”，几年下来，哪家有几口人、有多少小孩、多少大牲畜、家里田在哪，莫献忠都掌握得清清楚楚。

　　横跨在左江上的三座铁路桥是莫献忠管辖的重点区段，特别是左江大桥，每逢圩日，村民经常会借道大桥，莫献忠也都会早早来到桥头对穿行铁路桥的村民进行劝导。

　　同时，左江作为通航水路，不仅有两岸村民通过船只摆渡，更有大小货船经过，甚至还发生过因操作不当造成船只撞击铁路桥的事故。

　　桥上的情况可以实地踏勘，但是如何掌握桥面下和桥墩的情况曾一度让莫献忠犯难。

　　莫献忠在岸边给渡船固定缆绳。　胡宏 摄

　　在这里工作久了，莫献忠也变得“多才多艺”，不仅做得了“水手”，还当得了“绘图师”。

　　一次，莫献忠前往扬美村开展日常工作，和村民聊到了对大桥安全的担忧。村民杜师傅直接跟他说：“这有啥难，我经常要开船到对岸干活，到时候捎上你逛一圈，都是兄弟，也算是我为铁路安全做贡献了。”

　　自此，杜师傅每次开船渡江前都会给莫献忠打电话邀请他乘船巡线，莫献忠也就多了一层“水手”身份。

　　每天徒步巡线10公里是这些年来莫献忠始终坚持的必修课，他将徒步巡线收集到的资料分别绘制了普铁和高铁线路管辖图。

　　莫献忠在守护的线路图上添加信息。　胡宏 摄

　　“对我们线路民警来说，它必不可少。”莫献忠用笔点了点挂在扬美警务区墙上的手绘地图。

　　“三角形的是重要道口，圆形是交通涵，沿线所有的重点路段我都标注了出来”，指着“地图”上的各种标记，莫献忠如数家珍。

　　微微泛黄的地图上，一道道折痕似乎在诉说着它已经跟随自己的主人走过很多地方。

　　如今的莫献忠早已将线路图刻在了心里，他说：“巡线是个基础工作，底数清才能情况明，只有亲眼看到才能真正了然于胸，一步一个脚印才能走出安心。”

　　今年的春运，莫献忠更忙了，外出打工的青壮年纷纷提前返乡，前来古镇游玩的游客也日益增多，他将用更接地气的做法一直守护着铁路“大动脉”安全。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）